依據(jù)《自然資源部確權登記局關于進一步做好農(nóng)村不動產(chǎn)確權登記工作的通知》（自然資登記函〔2019〕6號）、《濟寧市自然資源和規(guī)劃局關于農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)登記的實施意見》（濟自資規(guī)發(fā)〔2020〕14號），結合我縣實際，制定了《汶上縣農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)登記實施辦法》。
一、《辦法》出臺背景
解讀：根據(jù)上級文件精神，我縣成立了農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)登記工作領導小組。組織開展全縣范圍內(nèi)農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)登記工作。按照“先試點、后鋪開”的要求，全縣農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)登記工作分兩個階段進行。
第一個階段為先期試點階段，于2020年1月底前完成試點村的農(nóng)村宅基地及房屋、集體建設用地及房屋的權籍調(diào)查工作。
第二個階段為全面實施階段，于2020年年底前完成全縣范圍內(nèi)的農(nóng)村宅基地及房屋、集體建設用地及房屋的權籍調(diào)查、數(shù)據(jù)建庫上報和確權登記發(fā)證任務。
因農(nóng)村宅基地歷史遺留問題多，情況復雜，存在權利主體難以認定、一戶多宅、超面積標準、無權屬來源等問題，導致確權登記工作難以推進。汶上縣農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)登記工作領導小組辦公室根據(jù)試點村權籍調(diào)查成果，梳理統(tǒng)一發(fā)證需解決的政策性問題，分類處理歷史遺留問題，研究制定農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)登記相關辦法和流程，對符合發(fā)證條件的宅基地使用權、集體建設用地使用權和房屋所有權進行確權登記，并頒發(fā)不動產(chǎn)權證書；探索將不動產(chǎn)登記窗口服務延伸到鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道），形成覆蓋城鄉(xiāng)的不動產(chǎn)登記工作機制；建立責任追究機制，督促相關部門及人員強化責任意識，確保登記成果真實準確。
二、《辦法》出臺的目的和意義
解讀：為切實維護農(nóng)民群眾的合法權益，妥善解決歷史遺留問題，全面、快速、規(guī)范地推進我縣農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)登記工作，建議出臺《汶上縣農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)登記實施辦法》。通過確權登記發(fā)證，將使農(nóng)民享有的宅基地和集體建設用地使用權及房屋所有權得到法律的確認和保護，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權利，為農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入提供產(chǎn)權保障。同時，可以有效解決土地權屬糾紛，進一步夯實農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎，有助于提高農(nóng)村治理體系和治理能力現(xiàn)代化水平。
三、《辦法》的主要內(nèi)容
解讀：《辦法》共三十條，主要包括農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)登記范圍及工作原則、相關問題處置措施、部門分工、責任追究等, 具有較強的針對性和指導性。
(一)登記范圍、工作原則
全縣集體土地范圍內(nèi)（二環(huán)以內(nèi)村莊除外）符合登記發(fā)證條件而未登記的農(nóng)村宅基地、集體建設用地及地上建筑物、構筑物。
已登記分別取得宅基地、集體建設用地使用權證書和房屋所有權證書的，遵循“不變不換”的原則，原證書仍合法有效。
嚴格遵循房屋所有權和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權權利主體一致、一戶一宅、依法自愿的原則。
（二）權利主體認定
1.原則上為本集體經(jīng)濟組織成員；
2.非本集體經(jīng)濟組織成員（含華僑）原在農(nóng)村合法取得的宅基地及房屋，且房屋產(chǎn)權沒有變化，經(jīng)本集體經(jīng)濟組織出具證明并公告無異議的，可依法確權登記發(fā)證；
3.非本集體經(jīng)濟組織成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋使用農(nóng)村宅基地的，經(jīng)本集體經(jīng)濟組織研究同意，可以按規(guī)定確權登記發(fā)證；
4.非本集體經(jīng)濟組織成員因扶貧搬遷、地質(zhì)災害防治、新農(nóng)村建設、移民安置等集中遷建，在符合當?shù)匾?guī)劃的前提下，經(jīng)本集體經(jīng)濟組織半數(shù)以上成員同意并經(jīng)有權機關批準異地建房的，可按規(guī)定確權登記發(fā)證。
（三）“一戶一宅”政策執(zhí)行
原則上以公安部門戶籍登記的戶為準，并由村委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）確認。
農(nóng)村居民一戶只能擁有一處宅基地。年滿20周歲并已達到分家單獨居住生活條件的，村委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）出具證明材料并公告無異議的，可按一戶確權登記。
符合下列條件之一的，也可按戶申請確權登記：
1.符合當?shù)胤謶魲l件而未分開居住的農(nóng)村居民，其實際使用的宅基地沒有超過分戶建房用地合計面積標準的，依法按照實際使用面積予以確權登記。
2.符合當?shù)胤謶艚ǚ織l件未分戶，但未經(jīng)批準另行建房分開居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相關規(guī)劃，經(jīng)本集體經(jīng)濟組織同意并公告無異議的，可按規(guī)定補辦有關用地手續(xù)后，依法予以確權登記。
3.其他經(jīng)集體經(jīng)濟組織研究認為應予分戶的情形。
（四）權屬來源認定
1.宅基地使用權合法的權屬來源包括：
(1)市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）關于宅基地使用的批準文件、處理決定；
(2)市、縣有關行政部門關于宅基地使用的批準文件、處理決定；
(3)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）關于宅基地翻建的批準文件；
(4)各歷史階段頒發(fā)的宅基地和集體建設用地使用權證書。
2.對于沒有權屬來源材料的宅基地，應當查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由所在集體經(jīng)濟組織或村委會對宅基地使用權人、面積、四至范圍等進行確認后，公告30天無異議，并出具證明，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）審批，屬于合法使用的，予以確權登記。
3.對于沒有權屬來源材料的集體建設用地，應當查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，認定屬于合法使用的，經(jīng)所在集體經(jīng)濟組織同意，并公告30天無異議，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）審核，報縣級人民政府批準，予以確權登記。
4.宅基地上房屋的權屬來源，按以下要求分階段、分類處理：
(1)2018年1月1日《山東省鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可管理辦法》實施前的房屋，經(jīng)所在農(nóng)民集體經(jīng)濟組織初審，由鄉(xiāng)村規(guī)劃建設監(jiān)督管理機構出具審查意見；
(2)2018年1月1日《山東省鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可管理辦法》實施后的房屋，應提供縣級城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或其委托的鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）出具的規(guī)劃許可手續(xù)。
(3)2016年10月1日《山東省鄉(xiāng)村建設工程質(zhì)量安全管理辦法》實施后，農(nóng)民個人自建2層以下住宅工程和投資額不足30萬元且建筑面積不足300平方米的建設工程（不含公益事業(yè)建設工程）（即限額以下工程），還應提供鄉(xiāng)村規(guī)劃建設監(jiān)督管理機構參與監(jiān)督工程竣工驗收的證明材料；限額以上工程應提供縣級以上住房城鄉(xiāng)建設部門出具的工程竣工驗收備案證明。
（五）面積確認標準
1.對于有合法的土地權屬來源的宅基地，按照實際批準面積進行登記。
2.對于未履行批準手續(xù)建房占用宅基地的，按以下規(guī)定處理：
（1）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大用地面積的，可按實際使用面積確權登記。
（2）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過省政府規(guī)定的面積標準的，超過部分按國家和地方有關規(guī)定處理的結果予以確權登記。
（3）1987年《土地管理法》實施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，符合規(guī)劃但超過省政府規(guī)定的面積標準的，在補辦相關用地手續(xù)后，依法對標準面積予以確權登記，超過法定標準面積的，在登記簿和權屬證書附記欄中注明。待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規(guī)劃重新建設時，按有關規(guī)定作出處理，并按照規(guī)定的面積標準重新進行確權登記。
（4）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大的，可按實際使用面積予以確權登記。
（5）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1999年《土地管理法》修訂實施時止，非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批準面積予以確權登記，超過批準的面積在登記簿和權屬證書附記欄中注明。
（6）歷史上接受轉(zhuǎn)讓、贈與房屋占用的宅基地超過法定面積標準的，按照轉(zhuǎn)讓、贈與行為發(fā)生時對宅基地超面積標準的政策規(guī)定，予以確權登記。
（7）對于因歷史原因形成的超標準占用、一戶多宅以及非集體經(jīng)濟組織成員通過繼承房屋或其他方式占用宅基地的，在條件成熟時，將開展由村集體經(jīng)濟組織主導的宅基地有償使用試點工作。
（六）責任追究
1.不動產(chǎn)權利人在房地一體調(diào)查測量登記工作中，弄虛作假、騙取批準的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，登記無效；情節(jié)嚴重的追究相關責任。
2.各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、村（社區(qū)）要強化責任意識，對申請農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)登記的權利人身份認定、不動產(chǎn)權屬確認、是否符合“一戶一宅”等嚴格審核把關，確保真實合法，對未經(jīng)核實填寫或出具與實際不符的相關證明材料的，追究相關單位和經(jīng)辦人員的責任，并注銷該不動產(chǎn)登記。
3.承擔調(diào)查測量的作業(yè)單位，對調(diào)查測量和權屬調(diào)查結果的真實性、準確性負責，因工作中玩忽職守或達不到技術標準由此引起的登記爭議或訴訟，由作業(yè)單位承擔責任。
汶政辦發(fā)〔2020〕6號 汶上縣人民政府辦公室關于印發(fā)汶上縣農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)登記實施辦法的通知